Quando si compila la DSU per l’ISEE, uno degli aspetti che genera più dubbi riguarda la casa di abitazione e le sue pertinenze: garage, box auto, cantine e posti auto incidono sul valore ISEE? E in che modo vengono calcolati?

Capire correttamente come il patrimonio immobiliare entra nel calcolo dell’ISEE è fondamentale, perché errori o sottovalutazioni possono portare a ISEE più alti del dovuto o, peggio, a perdita di agevolazioni.

Cos’è la casa di abitazione ai fini ISEE

Per casa di abitazione si intende l’immobile in cui il nucleo familiare ha la residenza anagrafica. Ai fini ISEE, la casa di abitazione non è completamente esclusa dal calcolo, ma beneficia di franchigie e detrazioni specifiche.

Il valore considerato è quello IMU, cioè:

• rendita catastale rivalutata del 5%;

• moltiplicata per il coefficiente previsto per la categoria catastale.

Su questo valore si applicano poi le deduzioni previste dalla normativa ISEE.

La franchigia sulla prima casa

Per l’abitazione principale è prevista una franchigia fissa, che riduce il patrimonio immobiliare ai fini ISEE.

In particolare:

• franchigia base di 52.500 euro;

• maggiorazione di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al secondo.

Se il valore IMU della casa è inferiore alla franchigia, non rileva nel calcolo dell’ISEE.
Se invece è superiore, la parte eccedente entra nel patrimonio immobiliare.

Cosa sono le pertinenze

Le pertinenze sono immobili che servono in modo durevole l’abitazione principale. Ai fini fiscali e ISEE rientrano tra le pertinenze:

• C/2 → cantine, soffitte, magazzini;

• C/6 → box auto, garage, posti auto;

• C/7 → tettoie.

Affinché siano considerate pertinenze della prima casa devono:

• essere accatastate come tali;

• essere legate funzionalmente all’abitazione;

• rispettare i limiti previsti (in genere una pertinenza per categoria catastale).

Le pertinenze incidono sull’ISEE?

Sì, le pertinenze incidono sull’ISEE, ma seguono lo stesso trattamento della casa di abitazione, se correttamente classificate come pertinenze.

In pratica:

• il valore IMU della casa si somma a quello delle pertinenze;

• sul valore complessivo si applica un’unica franchigia;

• se il valore totale resta sotto la soglia, non produce effetti sull’ISEE.

Questo significa che box, cantina e posto auto non vengono esclusi automaticamente, ma possono rientrare nella franchigia della prima casa.

Attenzione ai casi più frequenti di errore

Uno degli errori più comuni nella compilazione della DSU riguarda proprio le pertinenze.

I casi critici sono:

• pertinenza non indicata come tale nella visura catastale;

• box o garage con rendita elevata che fa superare la franchigia;

• pertinenze in numero superiore a quello ammesso, che vengono trattate come immobili aggiuntivi;

• immobili usati come pertinenze ma accatastati come unità autonome.

In questi casi, l’immobile non viene più considerato parte della prima casa e incide pienamente sull’ISEE.

Cosa succede se la pertinenza non è legata alla prima casa

Se una cantina, un box o un posto auto:

• non è collegato catastalmente all’abitazione;

• oppure si trova in un Comune diverso;

• oppure è affittato o inutilizzato,

allora non beneficia della franchigia e viene trattato come secondo immobile, aumentando il patrimonio immobiliare ISEE.

Questo può determinare:

• superamento delle soglie per bonus e agevolazioni;

• esclusione da prestazioni sociali agevolate;

• riduzione di importi come assegno unico, bonus bollette, agevolazioni universitarie.

Mutuo e ISEE: come incide sulla casa di abitazione

Un altro elemento spesso trascurato è il mutuo residuo.

Nel calcolo ISEE:

• dal valore IMU dell’abitazione principale (e pertinenze) si può sottrarre il capitale residuo del mutuo al 31 dicembre dell’anno precedente;

• la sottrazione vale solo se il mutuo è acceso per l’acquisto o la costruzione della prima casa.

Questo può abbattere in modo significativo il patrimonio immobiliare e, in molti casi, azzerarlo del tutto.

Dove verificare i dati prima di compilare la DSU

Prima di presentare l’ISEE è sempre consigliabile:

• controllare la visura catastale aggiornata;

• verificare le categorie catastali di casa e pertinenze;

• accertarsi che il mutuo residuo sia correttamente indicato;

• confrontare i dati con quelli presenti nei database di INPS e Agenzia delle Entrate.

Una DSU compilata in modo errato può generare ISEE difformi o non validi, con richieste di integrazione o controlli successivi.

La casa di abitazione non è sempre “invisibile” ai fini ISEE e le pertinenze giocano un ruolo decisivo nel determinare il patrimonio immobiliare.

Comprendere come vengono trattate:

• permette di evitare errori;

• consente di ottenere un ISEE corretto;

• tutela l’accesso a bonus, agevolazioni e prestazioni sociali.

Per situazioni complesse, come immobili con più pertinenze o valori catastali elevati, è sempre opportuno verificare la DSU prima dell’invio, per evitare sorprese dopo il calcolo.